Với thị trường nghìn tỷ USD, tại sao token hóa bất động sản lại không phổ biến?

Người viết: Sean Lee, Forbes

Biên soạn: Saoirse, Foresight News

Liên kết gốc: https://www.techflowpost.com/article/31796

Tuyên bố: Bài viết này là một bản in lại. Bạn đọc có thể tìm hiểu thêm thông tin qua link gốc. Nếu tác giả có bất kỳ phản đối nào về hình thức in lại, vui lòng liên hệ với chúng tôi và chúng tôi sẽ thực hiện sửa đổi theo yêu cầu của tác giả. Việc in lại chỉ nhằm mục đích chia sẻ thông tin và không mang tính chất tư vấn đầu tư cũng như không thể hiện quan điểm và lập trường của Wu Shuo.

Trong nhiều năm, công nghệ token hóa được coi là bước đột phá trong việc cách mạng hóa mô hình đầu tư bất động sản.

Từ góc độ lý thuyết, ưu điểm của nó là rất rõ ràng: nhà đầu tư có thể nắm giữ tài sản bất động sản chất lượng cao với số lượng nhỏ và hoàn thành thao tác đầu tư trong vài phút, thay vì mất hàng tháng như mô hình truyền thống. Đồng thời, họ cũng có thể có tính thanh khoản mà bất động sản truyền thống không thể sánh bằng. Tuy nhiên, trên thực tế, viễn cảnh đẹp đẽ này vẫn chưa thành hiện thực.

Bất chấp nhiều năm phát triển, bất động sản token hóa vẫn chỉ chiếm chưa đến 0,1% thị trường bất động sản toàn cầu trị giá khoảng 300 nghìn tỷ USD. Ngay cả lĩnh vực token hóa tài sản vật chất rộng hơn, với tổng quy mô trên chuỗi khoảng 31 tỷ USD, cũng chỉ chiếm một tỷ lệ rất nhỏ trong toàn bộ thị trường.

Không thể bỏ qua khoảng cách rất lớn giữa lý tưởng và thực tế.

Cho đến nay, đầu tư vào bất động sản thương mại chất lượng cao vẫn cần có trung gian, ngưỡng đầu tư cao và chu kỳ nắm giữ tài sản dài. Ý tưởng mua bán cổ phiếu bất động sản một cách suôn sẻ chưa bao giờ có thể đạt được ứng dụng thực tế trên quy mô lớn.

Vấn đề chưa bao giờ là do thiếu số lượng token mà là do thiếu một hệ thống pháp lý, vận hành và tuân thủ hoàn chỉnh để biến những token đó thành một sản phẩm tài chính đáng tin cậy.

Đặt xe trước ngựa

Một trong những sai lầm cốt lõi mắc phải khi khám phá mã thông báo ban đầu là tập trung vào bản thân công nghệ thay vì suy nghĩ từ góc độ của các nhà đầu tư.

Sonia Shaw, người sáng lập và Giám đốc điều hành của OneAsset, cho biết ngành này đã đi sai hướng ngay từ đầu. “Người hành nghề chỉ nghĩ đến việc ‘tài sản nào có thể được đưa vào chuỗi’ mà bỏ qua mối quan tâm thực sự của các nhà đầu tư bất động sản – làm thế nào để tạo dựng niềm tin vào một tài sản”.

Điều này cũng dẫn đến sự xuất hiện của một số lượng lớn các sản phẩm liên quan trên thị trường. Những sản phẩm này dường như được liên kết với tài sản bất động sản nhưng chúng không được hỗ trợ bởi cơ sở hạ tầng cơ bản hoàn chỉnh. Quyền sở hữu tài sản được xác định một cách mơ hồ, các quy tắc phân phối thu nhập còn khó hiểu và cái gọi là tính thanh khoản chỉ dừng lại ở mức độ lý thuyết.

Đây là lý do tại sao các nhà đầu tư tổ chức vẫn giữ thái độ chờ đợi sau nhiều năm cố gắng. Ngành công nghiệp thường coi token hóa như một chức năng bổ sung hơn là nền tảng cốt lõi của hệ thống.

Có những thiếu sót rõ ràng về cơ sở hạ tầng

Về gốc rễ, ngành bất động sản token hóa luôn thiếu một loạt các yếu tố hỗ trợ cơ bản nhưng quan trọng: quyền sở hữu tài sản có giá trị pháp lý, cơ chế lưu thông tài sản tuân thủ, dịch vụ vận hành, bảo trì và phân phối thu nhập chuyên nghiệp cũng như khả năng tương tác với hệ thống tài chính hiện có.

Đây không phải là những khái niệm mới mà là những tiêu chuẩn chung trong đầu tư bất động sản truyền thống. Cố gắng sao chép bộ quy tắc này trong hệ thống mã thông báo là khó khăn lớn nhất mà ngành phải đối mặt.

Shaw giải thích: "Xây dựng khung sở hữu hợp pháp, cơ chế chuyển giao tuân thủ và hệ thống dịch vụ được quản lý đòi hỏi sự đầu tư lớn về thời gian, nguồn lực chuyên môn và sự tham gia sâu ở cấp quản lý".

Loại công việc này diễn ra chậm và tốn kém, phần lớn là công việc hậu trường, khó có thể nhìn thấy từ thế giới bên ngoài. Điều này cũng giải thích tại sao nhiều dự án ở giai đoạn đầu lại né tránh khía cạnh này. Như Shaw đã nói, hầu hết các dự án trong ngành đều mù quáng theo đuổi việc huy động vốn nhanh chóng mà bỏ qua việc xây dựng cơ sở hạ tầng có chiều sâu.

Nếu thiếu các yếu tố cốt lõi trên, ngay cả khi bất động sản được token hóa có thể chứng minh được năng lực kỹ thuật thì nó cũng sẽ không trở thành một sản phẩm tài chính đáng tin cậy. Cô nói thêm: "Không có những nền tảng này, mọi thứ khác chỉ là hời hợt."

Căn gốc của thái độ chờ đợi của các nhà đầu tư tổ chức

Trong mắt các nhà đầu tư truyền thống, điều họ thắc mắc không phải là khái niệm về token hóa mà là hệ sinh thái ngành hiện tại.

Kevin Crowther, nhà quản lý tài sản tư nhân ở Các Tiểu vương quốc Ả Rập Thống nhất, cho biết: "Bản thân mô hình này khả thi về mặt logic, nhưng cơ sở hạ tầng không hoàn hảo và các quy định pháp lý đã cản trở đáng kể việc triển khai ngành".

Đối với các tổ chức, điểm khó khăn lớn nhất là các quy tắc mơ hồ. Hiện vẫn chưa có câu trả lời rõ ràng cho nhiều vấn đề như quyền sở hữu tài sản, giá trị pháp lý của quyền và lợi ích cũng như sự thích ứng quy định giữa các khu vực. Trong trường hợp này, các tổ chức khó có thể tự tin phân bổ vốn.

Ngoài ra, cũng có những cân nhắc thực tế: hầu hết các tổ chức và cá nhân có giá trị ròng cao đã triển khai tài sản bất động sản thông qua các kênh trưởng thành.

Crowther chỉ ra: "Các công cụ đầu tư mà họ hiện đang sử dụng có cấu trúc quản trị rõ ràng. Token hóa có thể cải thiện hiệu quả ở một số khía cạnh, nhưng ở giai đoạn này, nó tạo ra nhiều bất ổn và vấn đề phức tạp hơn".

Một mô hình trưởng thành cần có những đặc điểm gì?

Nếu cơ sở hạ tầng còn thiếu được hoàn thiện, toàn bộ trải nghiệm đầu tư sẽ dẫn đến một sự thay đổi về chất.

Theo tầm nhìn của Shaw: các nhà đầu tư có thể hoàn thành quy trình tiếp cận tuân thủ và đầu tư vào tài sản bất động sản cấp tổ chức chất lượng cao và số tiền đầu tư ban đầu thấp hơn nhiều so với tiêu chuẩn truyền thống; việc phân phối thu nhập được công khai, minh bạch và liên quan trực tiếp đến thu nhập cho thuê tài sản.

Điều đặc biệt quan trọng là tài sản đó sẽ có tính thanh khoản thực tế và có thể triển khai được. Các nhà đầu tư có thể thoát khỏi vị trí của mình thông qua thị trường thứ cấp được quản lý và thoát khỏi những thiếu sót rườm rà của quy trình giao dịch bất động sản truyền thống.

Nhưng hiện nay, một hình mẫu lý tưởng như vậy vẫn còn nằm ngoài tầm tay. Mặc dù một số hướng token hóa tài sản vật chất đã đạt được khả năng thanh toán nhanh hơn và tính thanh khoản được cải thiện, nhưng vẫn có rất ít trường hợp trưởng thành tập trung vào lĩnh vực bất động sản.

Ngành đang có những tín hiệu tích cực

Tuy nhiên, nhiều dấu hiệu khác nhau cho thấy môi trường bên ngoài cho phát triển ngành đang dần thay đổi.

Các cơ quan quản lý ở Các Tiểu vương quốc Ả Rập Thống nhất và các khu vực khác đã bắt đầu đưa ra các quy định quản lý tài sản kỹ thuật số rõ ràng hơn. Các công ty như Tokinvest, hoạt động theo quy định của Cơ quan quản lý tài sản ảo UAE (VARA), đã chính thức ra mắt các sản phẩm bất động sản được token hóa. Một loạt phê duyệt và biện pháp liên quan đến chứng khoán kỹ thuật số đồng nghĩa với việc các sản phẩm tài chính token hóa (bao gồm cả token bất động sản) đang dần được công nhận chính thức.

Đồng thời, các phương thức mã hóa tài sản vật chất khác đang trở nên phổ biến. Sự tham gia của tổ chức vào các lĩnh vực như token trái phiếu chính phủ và quỹ thanh khoản đã tăng lên đáng kể. Các tổ chức quản lý tài sản quy mô lớn cũng đang tiếp tục tăng cường sự hiện diện của mình, cho thấy rằng một số tuyến đường được chia nhỏ đã đạt được các tiêu chuẩn được các tổ chức công nhận.

Trọng tâm thảo luận trong ngành cũng đã thay đổi.

Shaw cho biết: "Các dự án ở giai đoạn đầu luôn bị vây quanh bởi những tranh chấp về quyền sở hữu tài sản. Các nhà đầu tư sẽ luôn đặt câu hỏi: Tôi thực sự sở hữu những quyền gì? Những quyền này được pháp luật bảo vệ như thế nào? Trước đây, chưa bao giờ có câu trả lời thỏa đáng". Ngày nay, ngành công nghiệp đang phải đối mặt và bắt đầu giải quyết vấn đề cốt lõi này.

Giá trị đầu tư vẫn cần được xác minh

Từ góc độ đầu tư, token hóa bất động sản không thể tạo ra nguồn thu nhập mới. Giá trị cốt lõi của nó là tối ưu hóa ngưỡng đầu tư, hiệu quả hoạt động và tính thanh khoản tài sản của các tài sản bất động sản hiện có.

Shaw nói: "Mã thông báo bất động sản thể hiện rằng chủ sở hữu có quyền và lợi ích thực sự và hợp pháp đối với tài sản vật chất có thể tạo ra thu nhập ổn định."

Định nghĩa này rất quan trọng. Nó sẽ phân biệt một mô hình bền vững dựa vào thu nhập thực tế để tạo ra giá trị với một mô hình chỉ dựa vào tường thuật thị trường và đầu cơ thị trường thứ cấp.

Mặc dù vậy, nếu bạn muốn thu hút các quỹ tổ chức quy mô lớn tham gia vào thị trường, mô hình bất động sản mã hóa phải mang lại lợi thế cạnh tranh thực sự.

Crowther tin rằng: "Để giành được sự ưu ái của nguồn vốn chính thống, token hóa bất động sản phải chứng minh rằng nó có giá trị kinh tế thực sự, thay vì chỉ dừng lại ở mức độ đổi mới công nghệ. Ở giai đoạn này, hầu hết các cấu trúc có liên quan chỉ là bản sao của các mô hình đầu tư bất động sản hiện có ở những hình thức phức tạp hơn."

Hướng phát triển trong tương lai

Trong giai đoạn phát triển tiếp theo của token hóa bất động sản, sự cạnh tranh không còn là số lượng dự án mới và token mới được phát hành mà là kết quả hoạt động thực tế.

Shaw cho biết: "Các tổ chức sẽ không lao vào cuộc chơi chỉ dựa trên một tờ giấy trắng. Họ sẽ chỉ hành động nếu thấy rằng nền tảng này đã đạt được các hoạt động tuân thủ quy mô lớn và có đầy đủ hồ sơ hoạt động có thể theo dõi và kiểm tra được."

Đây cũng là ngưỡng mà toàn bộ ngành cần phải vượt qua.

Trong giai đoạn tới, mức độ hoàn thiện của các quy định pháp lý và hiệu suất hoạt động thực tế của nền tảng sẽ quyết định liệu ý tưởng phát triển “cơ sở hạ tầng là trên hết” này có thể đáp ứng được tầm nhìn ban đầu của nó hay không.

Nếu có thể đi theo con đường này, việc mã hóa bất động sản cuối cùng sẽ từng bước tiến gần hơn đến kế hoạch chi tiết lý tưởng ban đầu; nếu vẫn trì trệ thì khoảng cách giữa lý tưởng và thực tế của ngành sẽ tiếp tục tồn tại.

Trong phân tích cuối cùng, công nghệ không còn là trở ngại cho sự phát triển của ngành. Cơ sở hạ tầng và hệ thống tuân thủ là những nút thắt thực sự.